商业地产项目大多面临两种问题：一种是多数地产商仍在按照以往简单商业配套物业的开发思路进行商铺开发；另一种是商铺的规划设计能适应市场需求，销售情况也相当不错，然而真正进人商业市场后，由于开发商缺乏对项目的整体控制力，致使日后经营完全由散户自身调节，结果产品发展与开发商当初的设计相差甚远，经营状况也会发生偏差。

    中房协秘书长顾云昌说，如何保证商业地产的开发者、经营管理者，以及购买商业地产的小业主之间的利益互相得到统一和保证，这是商业地产面临的最严峻的问题。

    随着去年底我国零售市场对外资开放，跨国零售巨头进驻国内市场步伐正在加快，2005年的商业地产市场也将面临着前所未有的机遇与挑战，因此，切实转变商业地产开发理念，走“先商业后地产”的开发道路，才是2005年商业地产正确发展的方向。

    “地产与商业的对接非常重要”。顾云昌说：“过去往往是先地产后商业，盖房子的时候没有想商业怎么搞肥房子盖起来以后才开始招商，把商铺打散卖给小业主。可是卖给小业主以后，租给谁？谁来经营？这个地方适不适合搞商业？一些开发商很盲目。正确的做法应该是先把市场调查清楚，这个地方需要什么商业，有多大的营业额？需要什么业态？据这个情况来开发商业地产。另外，开发商要负起责任来，不要把商铺全部卖掉，特别大的商场自己应该经营一部分，和小业主共同营造一个好的商业气氛。（姜潮）