签约之日“拍出”4万元定金  收据标明“订金”两字  事后反悔要求开发商退钱却败诉———

 编者按：定金、订金音同字不同，但“定、订”这两个同音字在法律上则相去甚远。自本报“律师大讲堂之购房避陷阱”开讲以来，已有不少读者来电、来信诉说他们身陷“定金与订金”陷阱之苦。今天本版特选取一个典型案例，结合律师的分析，让读者分清定金与订金的区别。

 2003年12月20日，杨先生就自己选中的一套商品房与开发商签订了认购书。双方约定，杨先生于签订认购书之日起4天内与开发商签订商品房买卖合同并交首期房款。杨先生若未按期签合同或未按时交付相关款项，开发商有权将杨先生认购的商品房另行出售并不退还定金。签约当日，杨先生交了4万元，开发商在收据上注有“订金”两字。

 当时，开发商只将一份没有盖章的认购书的复印件交给了杨先生。4天后，杨先生没有去交首付款，自然也没与开发商签订正式的购房合同。因开发商在收据上将4万元注明为“订金”，杨先生认为这实际上已将定金变成了预付款，故诉至法院要求返还。

 经审理，法院驳回了杨先生的诉讼请求。

 败诉原因

 庭审中，开发商出具了盖章的认购书原件，法院认为，虽然收据上注明“订金”二字，但根据双方所签订认购书中的相关约定，可认定这4万元系定金，收据上写的“订金”仍系定金性质，而非预付款。

 本案中，杨先生没有正当理由拒签合同，故应对自己的未履约行为承担责任。他交的4万元定金属于担保性质，在其违约时，开发商有权不予返还。

 定金法则

 定金指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。

 《合同法》第115条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

 律师分析

 从法律角度看，定金有双重性质。首先，可作为合同的担保，以保证合同履行。其次，可以起到合同成立的证明作用。此外，定金作为一把双刃剑，还具有惩罚性。

 定金作为法定的形式，法律有其具体的要求：1.形式要件，必须签订书面的形式；2.数额的限定，定金的总额不得超过合同标的的20%。

 “订金”概念不规范  不履行合同如数返还

 现实中，很多购房者把“订金”当成定金，导致最后无法维权。其实，“订金”不是一个规范的概念，在法律上仅具有预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质。合同履行的“订金”只能抵充房款，不履行也只能如数返还。

 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第118条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”由此可见，当事人在合同中写明“订金”而没有约定定金性质的，则不能适用定金法则。

 律师支招

 在与开发商签订认购合同时，律师提请购房者注意：

 支招一：如果还没有下定决心买，可以先交“订金”，不要交定金。

 支招二：最好把销售人员的承诺书面化或保留好证据，以防日后没有证据证明自己的主张。

 支招三：认购合同中的内容一定要看清楚，特别是价格、户型、面积、地理位置、违约责任，有不同意见应当即提出并修改。

 此外，律师还提请开发商注意：

 事项一：

 在签订认购合同时，应告知购房者签约的期限及违约责任，以避免和减少与购房者的定金纠纷。

 事项二：

 房地产的价格一定要在醒目处公示，以增加购房透明度，让消费者放心购房。