广大工薪阶层依靠银行贷款购房日渐增多，而贷款购房者因种种原因要求退房也越来越多。部分贷款购买的房屋能不能退？还不起贷款，首付款能不能退？房屋质量出现问题或退房时房价变化了或贷款购房后又想退房重新购买又该怎么办？笔者结合工作实际，介绍几种贷款购房退房中的常见问题及处理办法。

    贷款购买的房子能不能退？
    案例：去年2月，小申看中了某处一套期房，并同开发商签订了购买合同，合同约定“逾期或超过50日交房，有权解除合同”。各种贷款手续也办了，首付款也缴了，可房子的交付却一拖再拖。为此．小申要求退房，开发商却以“贷款买房”为由不予退房，那么，贷款购买的房子能退吗？
    解析：小申完全有权利要求退房，这一点是毫无疑议的。因为购房者享有两项退房权利，一是享有国家法律规定的法定退房权利；二是在签订购房合同时为自己设定的约定退房权利。所谓约定退房权，是指购房人通过签订购房及其附件以及补充协议为自己设定比较广泛的退房权利。比如，购房人可在合同中约定，在开发商出现逾期交房，办理按揭贷款未获得银行批准，小区的公用设施不符合双方约定等情况时，购房人有权退房。所以，仔细审查各种合同附件，详细约定好退房条件，谨慎签订合同应该是一名理性购房人的首选。
    由此可见：1、小申符合为自己设定的“开发商交房逾期或超过50日”，有权解除合同约定退房的权利，完全依法有权解除购房合同要求开发商退房退钱，不论是否贷款。2、小申同开发商解除购房合同并不意味着同时解除购房人与银行的贷款合同，只能在这笔贷款退还银行后，才能解除货款合同。3、开发商将首付购房款直接退还给购房人，而属于购房人向银行借款的款项直接返还给银行。

    还不起贷款，首付款能不能退？
    案例：两年前，刘女士靠贷款买了一套住房，首付开发商30％款项。刚刚住了两年，就
因一场车祸失去工作能力，无力偿还银行的每月购房款，因而向开发商提出退房，并要求开发商还她已交付给开发商的30％首付款及两年来所付贷款的本金。而开发商认为：30％首付款不但不能退．两年来刘女士所付贷款本金也不能退。因为70%的银行贷款及利息要一次性还清，作为开发商在担保、欠款、银行还款及最终拍卖的一系列退房还款环节中存在太大的风险；同时，刘女士在两年居住期间，房屋的折旧及设备使用方面的问题己发生，退房后，该套房子不一定能卖到原来新房的价格，刘女士所付首付款应作为开发商损夫的一种补偿。刘女士当然不能同意。
    解析：其实，开发商不退还刘女士的首付款是没有法律依据的。作为刘女士来说，享有
依约获得借款和使用借款的权利；同时又负有按期偿还借款本金的义务，而开发商作为刘女士借款的担保人同被投保人刘女士又形成了担保与被担保的法律关系，负有为刘女士垫付欠付贷款或一次性偿还全部剩余赁款本息的义务。第二，从购房所形成的实际状况来看，刘女士己构成对银行违约。按贷款合同规定，刘女士向开发商支付了首期30%购房款，又通过合同向银行借款的方式向开发商支付了剩余的70%的购房款，这就表明刘女士已向开发商付清了全部购房款。两年后，刘女士因失去工作而无力负担每月还款，则表明已构成对银行的违约。第三．从贷款合同上来看，刘女士向开发商要求退房，开发商退还刘女士全部购房款。根据贷款合同的约定，刘女士还不起每月还款，银行为维护利益，即可通过法规直接起诉刘女士，也有权要求开发商承担保证责任，并代刘女士一次性偿还剩余全部借款本息。而开发商为了自己的合法权益，通过与刘女士协商，提请仲裁机关仲裁或向法院起诉，要求将刘女士的房屋返还开发商，开发商再扣除自己代刘女士偿还银行的剩余全部借款本息及己承担的刘女士所应承担的违约金及罚息。
    若开发商不退还刘女士的首付款，刘女士可以向法院起诉，要求法院对其贷款所购房进行公开拍卖．拍卖的房款超出了原先购旁款，开发商应把首付款退还给刘女士；拍卖的房款不及原来的购房款，开发商可从首付款中扣除相关部分及刘女应承担的违约金及罚息。
   
    质量有问题能不能退？
    案例：包先生去年6月货款购买了一套期房，今年2月入往后发现房屋有多处裂缝，已经开发商多次维修，因属房屋主体构件问题．仍无济于事。于是要求开发商退房，并退还自己的30％首付款及8个月以来所付贷款本息。开发商却以包先生是贷款购房，在他和银行没有解除借贷关系之前无法一方为包先生退房；即使包先生同银行借贷关系解除而退房，包先生按月支付的银行贷款利息应完全由包先生自行承担。包先生则认为，房屋存在严重质量问题，是开发商所造成的，理应退房退钱。
    解析：包先生要求开发商退房并退还自己30%首付款及8个月以来所付贷款本息是完全正当的合法要求。第一，从有关法规来看，包先生有法定退房权、根据我国有关法规和规章，房屋主体结构存在质量不合格属于6种法定退房权中的其中一种。所谓房屋主体结构指的是承重墙、梁、柱等，如果发生地基基础的沉降超过允许变形值，钢筋混凝土构件产生变形，裂缝，砖石结构没有足够的强度和刚度等质量问题。第二．从法津关系上来看，包完生有权要求退房。包先生作为买家与货款银行之间是一种借贷关系．而与开发商则是一种房屋买卖关系、两者已有联系．但却是两种独立的法律关系。因而，对包先生的解除权并没有任何妨碍。第三，从合同关系上来看，包先生是有购房合同解除权、退房实际上是买家作为购房合同一方当事人行使其合同解除权的表现，是可行的。我国《合同法》明确规定：“合同无效的双方应相互返还财产，有过错的一方应赔偿对方因此造成的损失。”’
      由此可见：1、只要出现了买家有权依法解约的情形，即房屋主体结构质量不合格，不管
包先生是否已取得按揭贷款，都有权依法解除购房合同，开发商还应赔偿购房贷款的本息。2、退房时所发生的违约金和损失赔偿应根据合同内容来确定，合同没有约定的则按有关法规处理，若协商不成，包先生可通过法院要求开发商退房并要求退还首付款及一年以来的所付贷款本息。