政策调控也要因地制宜

    李宁 卓越集团营销策划部总经理

    造成今天“房荒”现象的一个原因是某些政策的反调节作用。政府出台的一些政策都是出于好心，但最终造成的结果却事与愿违。比如政府禁止撤消预售备案本是为了打击炒房，但由此抵押给机构担保公司、机构投资者的一些住宅也必须通过诉讼才能解除备案，于是今年下半年市场推出量由于直接融资的需要降低了。

    而解除担保是需要支付诉讼成本的，这种成本在供不应求的情况下还是被加到了老百姓身上。

    我们的转让增税政策本来也是一个很好的政策，在长三角就取得了很好的效果，使得投资行为大幅减少。然而由于深圳的经济环境与长三角有所不同，大部分需求都是自住或换房，这样转让增税政策就阻碍了二手房的交易。而如果二手房能够很平稳地过渡到最终消费者手中，实际上对新房的需求就不会那么多。

    正是因为我们以为可以限制炒房而抑制二手房，却导致一手房供不应求价格疯涨。因为转让二手房的税费最终还是会由买家承担，但买家看到买二手房还不如买新房时，肯定就会造成对新房的抢购。

    我相信取消期房预售也会产生“反调节”作用，虽然现房销售对消费者购房安全是有帮助的，但最终只是保护了银行，而无法保护消费者。因为一旦珠三角取消预售，摩根士丹利等国际游资就一定会进来，因为它们只要求3%—5%的回报就满足了，最终必然会促使价格继续上涨。

    同时取消期房预售政策会使目前新盘更加奇货可居，因为今后两三年可能都很少有房子了。因此我觉得制定政策的时候还是要以地区差异为出发点，以适合当地的政策进行调整。

    增税政策限制了二手房交易

    梁文华 世华地产总经理

    深圳与存在很多炒家的上海不同，我们的房地产发展是比较理性、健康的，而深圳的需求量也是全国最厉害的，无论什么房子都可以租出去，基本没有什么楼盘在入伙两年后还有一半是空的，这说明市场本身是有需求的。

    在这样的大背景下，宏观调控的效果并不像政府想象的那么好，并表现出了一些反效果。试想，当一个城市的经济仍在高速增长，人均收入也在增长时，怎么可能把房价强行打压下去呢？

    我们从三级市场掌握的信息可看到，很多买家在转让增税后都转向了一手楼。由于二手楼交易时增加的税费都转移到了买家身上，这样还不如买个新房，这种增税政策限制了二手房成交的增长，也使得新房市场面临着更大的压力。